如何規避轉租引發的風險

? ? 近年來，在房屋租賃市場中，因轉租引發的糾紛層出不窮。轉租涉及出租人、承租人和次承租人等多方利益，如果沒有理順其中的法律問題，就會產生不良影響。民法典對轉租作出了詳細規定，為租賃各方提供了法律指引。

　　案例：2009年，某單位將一處沿街門面（含多個商鋪）整體出租給甲公司，租期十年，雙方約定承租人不得未經出租人書面備案將房屋轉租。租賃期限內，甲公司先后將其中2個商鋪轉租并向某單位備案，某單位均予以接受。2018年7月，甲公司又將4號、7號商鋪轉租給程某，但因工作人員疏忽未向某單位備案。2018年8月，某單位因甲公司欠租要求其騰房，此時發現甲公司已將部分商鋪轉租程某。5個月后，某單位訴至法院，稱甲公司未經同意將商鋪轉租程某，要求程某騰房。

　　民法典第七百一十六條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　民法典第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

　　檢察官解析：房屋租賃是一個雙向選擇行為，出租人對承租人有要求，同時房屋也應符合承租人的期待，如此雙方才能達成合意。而轉租相當于承租人處分出租人財產的行為，如果次承租人不能達到出租人的要求，即使次承租人在房屋使用過程中未造成損失，轉租行為仍損害了出租人的權益。租賃合同中，雙方往往會約定禁止轉租或轉租須經出租人同意的條款，民法典的規定也符合這一市場規律。本案中，甲公司與程某的租賃合同未經某單位同意，違反了合同約定，某單位可以解除合同。此外，某單位在得知轉租事宜5個月后起訴，屬于提出異議，程某應當騰房。

　　檢察官小貼士

　　簽訂租房合同時，要注意審查房屋的實際所有權人，如果出租人并非房屋產權人，要進一步了解產權人對此次租賃行為是否知情，出租人是代理關系還是轉租行為，查看相關材料是否齊備。如果是轉租，則要了解房屋產權人與其承租人的租賃合同中有關轉租的條款是如何約定的，如是否需要書面同意等，注意完善相關手續，避免承擔風險。