交易中房產(chǎn)被查封 買房人該如何救濟(jì)

? ? 全款購(gòu)買二手房后，出賣人另案涉訴導(dǎo)致房屋被法院查封，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，買受人如何進(jìn)行救濟(jì)？近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審理了一起執(zhí)行異議之訴，法院以買受人梁某已支付全部房款且實(shí)際占有為由，認(rèn)定買受人可以排除法院對(duì)房屋的執(zhí)行，依法判令：確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸買受人梁某所有；停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。

　　法院查明，2017年7月，梁某與許某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，梁某購(gòu)買許某名下某房產(chǎn)，價(jià)款19.7萬(wàn)元，付款方式為一次性付款，合同簽訂后梁某支付5萬(wàn)元定金，由許某代管。

　　梁某于簽訂合同當(dāng)日依約支付了定金5萬(wàn)元，不久后又向許某轉(zhuǎn)款14.7萬(wàn)元，購(gòu)房款全部付清。之后，許某將房產(chǎn)證原件、房屋鑰匙等交付給梁某，梁某對(duì)房屋進(jìn)行裝修入住并使用房屋至今，但梁某與許某尚未完成房屋過(guò)戶。后因某租賃站與許某及其愛(ài)人趙某因鋼管租賃產(chǎn)生糾紛，某租賃站于2020年提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院依法裁定對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了查封。

　　為此，梁某向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院不得執(zhí)行該房產(chǎn)，并確認(rèn)房產(chǎn)歸自己所有。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，梁某與許某之間簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，依法應(yīng)予以確認(rèn)。鑒于梁某在法院執(zhí)行前已經(jīng)簽訂合法有效的買賣合同并合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，且并非基于自身原因未辦理過(guò)戶登記，其在房屋買賣過(guò)程中系善意且無(wú)過(guò)失，雖然未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但梁某對(duì)訴爭(zhēng)標(biāo)的享有物權(quán)期待權(quán)，該權(quán)利足以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。故梁某的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持，應(yīng)依法確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)所有權(quán)由梁享有。

　　據(jù)此，法院依法作出如上判決。判決生效后，原被告均服判息訴。

　　符合條件可申請(qǐng)執(zhí)行異議排除執(zhí)行

　　法官庭后表示，出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院查封保全或強(qiáng)制執(zhí)行的，房屋買賣合同雖然仍屬有效，但房屋處于司法查封狀態(tài)，構(gòu)成法律上的“履行不能”，買受人將面臨“錢房?jī)煽?/span>”的窘境。為了保障買受人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房屋市場(chǎng)交易秩序，法官建議買受人選擇以下幾種途徑依法進(jìn)行救濟(jì)：

　　一是提起案外人執(zhí)行異議之訴，排除債權(quán)人的查封和執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條和第二十八條之規(guī)定，買受人需以案外人的身份提出執(zhí)行異議，且其異議理由欲排除法院對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，需滿足以下幾個(gè)條件：涉案房屋需登記在被執(zhí)行人（出賣人）名下；該執(zhí)行系因出賣人和申請(qǐng)執(zhí)行人之間的金錢債權(quán)而發(fā)生的執(zhí)行；在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

　　二是買受人可訴請(qǐng)解除《房屋買賣合同》，要求出賣人退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果查封發(fā)生在雙方簽訂合同之后，購(gòu)房合同是有效的，但是由于被查封房限制轉(zhuǎn)讓，因此合同無(wú)法繼續(xù)履行。為避免損失擴(kuò)大，買受人可以法律上的“履行不能”為由，依法要求解除《房屋買賣合同》，出賣人退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。需要說(shuō)明的是，此種方案買受人將無(wú)法完成交易拿到房屋。

　　三是及時(shí)溝通協(xié)商，解封交易房屋。如買受人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，應(yīng)及時(shí)跟法院、出賣人和債權(quán)人有效溝通協(xié)商，一方面，可以督促出賣人及時(shí)履行對(duì)債權(quán)人的債務(wù)，還清債務(wù)后，由債權(quán)人向法院申請(qǐng)解封；另一方面，由出賣人或買受人自己提供其他擔(dān)保財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)解除對(duì)房屋的查封。如解除查封擔(dān)保是由買受人自行提供的，其可以向出賣人進(jìn)行追償。

　　本案中，買受人梁某選擇了第一種救濟(jì)途徑，即向法院提起了案外人執(zhí)行異議之訴以排除涉案房屋的查封和執(zhí)行。法院通過(guò)審核雙方簽訂合法有效買賣合同、梁某合法占有案涉房屋、已支付全部房款、房屋仍登記在出賣人許某名下等相關(guān)事實(shí)后，認(rèn)定梁某對(duì)訴爭(zhēng)標(biāo)的享有物權(quán)期待權(quán)，可排除法院對(duì)房屋的執(zhí)行。