父母子女共同購房 產權歸屬如何認定

? ? ? 父母資助子女購房，有的出資一部分、有的出資全部、有的是婚前購置、有的婚后才買，情況多種多樣，這就導致房產歸屬在認定上存在復雜性。近日，江西省南昌市西湖區人民法院審結一起合同糾紛案件。案涉房屋由父母（劉甲、趙乙）主要出資并登記在子女（劉丙、劉丁）名下，產權登記的權利人與實際權利人不一致，法院綜合考慮房屋實際出資情況后，依法判令案涉房屋由劉甲、趙乙、劉丙、劉丁按份共有，其中劉甲、趙乙共有64%，劉丙占有18%，劉丁占有18%。

　　法院查明，2017年11月27日，劉甲、趙乙因覺得爬樓辛苦，將其位于南昌市一套樓梯房出售得款63萬元，并打算購買一套電梯房養老。在同子女劉丙、劉丁商議后，劉甲、趙乙出資68萬元（舊房賣得63萬元，另加5萬元），劉丙、劉丁共同出資38.5萬（各出資19.25萬元）元購買了一套電梯房。劉甲、趙乙本意是該房屋由二老居住終老，子女劉丙、劉丁履行對父母的贍養義務，待老人去世后，房屋由子女劉丙、劉丁處置。因此，該房屋的產權登記在劉丙、劉丁名下，各自占有50%的份額。后因劉丙、劉丁在外地工作多有不便，圍繞贍養問題雙方矛盾重重。劉甲、趙乙為此訴至本院，以案涉電梯房為三方分別出資、共同購買為由，請求對上述電梯房的產權進行確權分割。

　　法院認為，劉甲、趙乙作為主要出資人，將房屋登記在子女劉丙、劉丁名下，并不能據此認定雙方成立贈與關系，而應當根據相關證據（如出資情況等）核實真正的權利人，并申請登記機構更正登記，或通過訴訟程序請求人民法院重新確權。

　　根據相關法律規定，當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的實際權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。根據已查明的事實，案涉電梯房劉甲、趙乙共同出資68萬元，劉丙、劉丁共同出資38.5萬（各出資19.25萬元），根據三方購房時出資情形來看，現有房產的登記權利人與實際權利人不符，原告劉甲、趙乙要求房屋產權變更及確權，符合法律規定，應予以支持。又因訴爭房產系三方共同出資購買，應按三方出資比例按份共有。

　　據此，法院依法作出上述判決。判決書送達后，原被告均服判息訴。

　　房產登記的權利人并非物權的最終認定

　　法官庭后表示，動產登記簿和不動產權證書上記載的權利人應為登記權利人。但在司法實踐中，常常出現不動產登記簿記載的登記權利人與實際權利人不一致的情形。此時，不動產登記并不能直接等同于實際權利的狀況，也并不能據此認定不動產登記簿具有“絕對”的證據力。

　　一方面，房屋登記在子女名下不宜一概認定為贈與。父母將自己的房屋登記在子女的名下，對這種行為是否能夠認定為贈與，應考慮以下因素。其一，是否附有相關贍養義務；其二，是否履行了事實上的交付行為；其三，是否有明確的贈與意思表示。本案中，案涉房屋作為劉甲、趙乙養老房屋一直居住至今，并未實質性地交付子女，劉甲、趙乙亦沒有明確的贈與表示，且劉丙、劉丁未按承諾履行對父母的贍養義務，因此，雙方僅有名義上的登記行為，并無事實上的交付行為，不能據此推斷出當事人的贈與與接受贈與的意思表示。

　　另一方面，不動產權屬證書僅僅具有法律上的推定效力。不動產登記是指國家登記機構將不動產物權的設立和變動的事項記載于不動產登記簿并供公眾查閱，而不動產登記簿是認定不動產所有權的有力證據。對此，民法典規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。但是，不能據此認定不動產登記簿具有“絕對”的證據力，登記記載的權利人只是應當推定為法律上的權利人，并不是物權的最終認定。民法典物權編解釋（一）第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的實際權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”因此，如果出現不動產登記權利人與實際權利人不一致的情形時，不動產實際權利人有權舉出反證證明登記簿上的記載確有錯誤，并選擇更正登記、行政復議和行政訴訟、民事訴訟等救濟途徑來解決問題。

　　法官表示，本案看似財產糾紛，實則是因贈與、贍養而引發的家庭糾紛。作為子女的劉丙、劉丁長期在外地生活、工作，可能因多有疏忽而與父母產生嫌隙，子女不應過多計較老人財產的得失，應以贍養、孝順老人為第一要務。