律師事務(wù)所哪家好_房產(chǎn)律師

一、買賣不破租賃合同變更可以嗎

1、租賃關(guān)系繼續(xù)存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對于買受人繼續(xù)存在，承租人與買受人之間，無須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權(quán)時與承租人產(chǎn)生租賃合同關(guān)系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買受人要一并遵守。

2、所有權(quán)變動以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準(zhǔn)，買賣房屋雙方對此另有約定的依約定。審判實踐中，法律關(guān)系交替的時間點很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生租賃合同的主體變更，主體變更的時間點為所有權(quán)發(fā)生變動的時間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時間。根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”之規(guī)定，該時間點為房屋權(quán)利變更登記記載于不動產(chǎn)登記簿之時。

3、移轉(zhuǎn)于買受人的權(quán)利。轉(zhuǎn)移權(quán)利的范圍為租金請求權(quán);承租人提供的擔(dān)保，如定金、抵押金、保證金等;合同終止權(quán)。但出租人的損害賠償請求權(quán)不因出租人地位的移轉(zhuǎn)而受影響，獨立存在。

4、移轉(zhuǎn)于受讓人的義務(wù)。租賃物繼續(xù)由承租人使用收益，買受人負有使租賃物在租賃期間保持符合約定的用途，履行租賃物的維修義務(wù)。買受人違反上述義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

二、在買受人與出租人之間的法律后果

租賃關(guān)系繼續(xù)存在，是基于法律的規(guī)定，買受人是否知悉承租人與出租人的租賃合同關(guān)系，不影響承租人的租賃權(quán)。但是，買受人不知道標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系，損害了不知情買受人的利益。在這種情況下，善意的買受人可向出租人請求損害賠償或解除合同。買受人請求解除合同，在將租賃物的所有權(quán)返還于出租人以前，原有的租賃關(guān)系仍對其存在。

三、在出租人與承租人之間的法律后果

出租人不再具有出租人的身份，無權(quán)以出租人名義向承租人請求返還租賃物，也不得行使合同終止權(quán)。

綜上所述，買賣不破租賃合同無法變更，房東可以和承租人協(xié)商其中的權(quán)益變更，如果承租人同意的那么可以按照雙方協(xié)商的來進行，而且在租賃合同期限內(nèi)出售房屋的，不影響承租人的租賃權(quán)益，且承租人有優(yōu)先購買權(quán)利。